Comment faire de la location courte durée ?

La location courte durée est une forme de location meublée qui consiste à louer un logement pour une période allant d’une nuit à plusieurs mois, à des personnes qui n’en font pas leur résidence principale. Il peut s’agir de touristes, de professionnels en déplacement ou de personnes en transition (déménagement, travaux, etc.). Ce type de location offre plusieurs avantages : un revenu locatif plus élevé qu’en location classique, une meilleure occupation du logement et une plus grande flexibilité pour le propriétaire. Mais il implique aussi des contraintes : une réglementation spécifique selon les villes, des obligations fiscales et comptables et une gestion plus complexe au quotidien. Dans cet article, nous vous expliquons comment faire de la location courte durée en respectant les règles et en optimisant votre rentabilité.

Les conditions pour louer en courte durée

Avant de vous lancer dans la location courte durée, vous devez vérifier que votre logement est éligible à ce mode d’exploitation. En effet, selon la nature du bien (résidence principale ou secondaire), sa localisation (zone tendue ou non) et le type de location (saisonnière ou non), vous devrez respecter certaines conditions.

Louer sa résidence principale en courte durée

Si vous souhaitez louer votre résidence principale en courte durée, c’est-à-dire le logement que vous occupez au moins huit mois par an, vous devez respecter deux règles principales :

 

• • Ne pas dépasser le quota de 120 jours de location par an. Au-delà, votre logement ne sera plus considéré comme votre résidence principale et devra obtenir des autorisations administratives pour changer d’usage.

• • Enregistrer votre bien auprès de la mairie si vous êtes situé dans une commune qui l’exige (Paris, Bordeaux, Lyon…). Vous obtiendrez ainsi un numéro à 13 chiffres qui devra figurer sur vos annonces ou être transmis à l’agence qui gère votre location.

En cas de non-respect de ces règles, vous risquez des amendes pouvant aller jusqu’à 10 000 €.

Louer sa résidence secondaire en courte durée

Si vous souhaitez louer votre résidence secondaire en courte durée, c’est-à-dire un logement que vous n’occupez pas régulièrement ou qui n’est pas destiné à l’habitation permanente (garage, local commercial…), vous devez respecter plusieurs conditions :

 

• • Louer le bien meublé et équipé conformément à la liste fixée par décret.

• • Respecter la durée maximale cumulée par le locataire de 90 jours consécutifs.

• • Déclarer votre bien comme meublé de tourisme auprès de la mairie du lieu où il est situé.

• • Demander une autorisation préalable ou une déclaration pour changer l’usage du bien si vous êtes situé dans une zone tendue (commune de plus de 200 000 habitants ou appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune ayant mis en place cette procédure)². Cette autorisation peut être soumise à compensation : vous devrez alors transformer un local commercial en habitation dans la même zone géographique.

• • Déclarer votre activité aux impôts et choisir un régime fiscal adapté.

En cas de non-respect de ces conditions, vous risquez des amendes pouvant aller jusqu’à 50 000 € par logement et par an.

Les démarches pour réussir sa location courte durée

Une fois que vous avez vérifié que votre logement est conforme aux règles applicables à la location courte durée dans votre ville, vous devez effectuer quelques démarches pour optimiser votre activité.

Choisir sa ville et son bien

Le choix du lieu où investir est primordial pour réussir sa location courte durée. Il faut privilégier une ville attractive et dynamique, qui attire des visiteurs tout au long de l’année pour des raisons diverses : tourisme, affaires, culture, sport, etc. Vous devrez également choisir un bien adapté à la demande locale : studio ou appartement pour les voyageurs solo ou en couple, maison ou grand appartement pour les familles ou les groupes d’amis. Il faut aussi tenir compte du prix d’achat du bien et du loyer potentiel pour calculer la rentabilité de l’opération.

Aménager et décorer son logement

Pour se démarquer de la concurrence et fidéliser ses clients, il est essentiel de proposer un logement confortable, fonctionnel et agréable à vivre. Pour cela, il faut veiller à :

 

• • Respecter la liste des équipements obligatoires pour une location meublée (literie, vaisselle, électroménager…)¹.

• • Ajouter des équipements supplémentaires qui apportent de la valeur ajoutée (wifi, télévision, climatisation…).

• • Soigner la décoration en choisissant un style cohérent et harmonieux (couleurs, matériaux, objets…).

• • Créer une ambiance chaleureuse et accueillante (luminaires, plantes, bougies…).

• • Mettre en valeur les atouts du logement (vue, terrasse, cheminée…).

Diffuser son annonce sur les plateformes adaptées

Pour trouver des clients potentiels, il faut choisir les plateformes adaptées à votre cible et à votre offre. Il existe de nombreux sites spécialisés dans la location courte durée, qui ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients. Voici quelques exemples :

 

• • Airbnb : le leader mondial de la location courte durée, propose des logements de tous types et pour tous les budgets. Il offre une grande visibilité, une interface facile à utiliser et un système de paiement sécurisé. Il prélève une commission de 3% sur le montant du loyer.

• • Booking.com : le géant de la réservation en ligne, qui propose aussi bien des hôtels que des locations meublées. Particulièrement adapté aux voyageurs d’affaires ou aux séjours urbains, il prélève une commission de 15% sur le montant du loyer.

• • Abritel/HomeAway/VRBO : le groupe Expedia, qui regroupe plusieurs sites spécialisés dans la location saisonnière. Il est surtout destiné aux familles ou aux groupes qui cherchent des logements spacieux ou de standing. Il propose deux options de paiement : un abonnement annuel de 249 € ou une commission de 8% sur le montant du loyer.

• • Tripadvisor : le site d’avis de voyageurs, qui propose également des locations meublées dans le monde entier. Il est intéressant si vous proposez des activités ou des services complémentaires à vos clients. Il prélève une commission de 3% sur le montant du loyer.

Pour diffuser votre annonce sur ces plateformes, vous devez respecter certaines règles :

 

• • Rédiger un titre accrocheur et une description détaillée et attractive de votre logement.

• • Ajouter des photos de qualité et représentatives de votre offre.

• • Indiquer les équipements disponibles, les règles à respecter et les informations pratiques (adresse, transports…).

• • Fixer un prix compétitif en tenant compte du marché local et des périodes de forte ou faible demande.

• • Mettre à jour régulièrement votre calendrier de disponibilité pour éviter les doublons ou les annulations.

La fiscalité de la location courte durée

La location courte durée est considérée comme une activité commerciale par l’administration fiscale. Vous devez donc déclarer vos revenus locatifs et payer des impôts et des cotisations sociales sur ceux-ci. Il existe deux régimes fiscaux possibles :

 

• • Le régime micro-BIC : il s’applique si vos recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € (ou 176 200 € si vous êtes classé meublé de tourisme). Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% (ou 71% si vous êtes classé meublé de tourisme) sur vos revenus locatifs. Vous n’avez pas à tenir de comptabilité ni à justifier vos charges réelles.

• • Le régime réel : il s’applique si vos recettes annuelles dépassent les seuils du micro-BIC ou si vous optez volontairement pour ce régime. Il vous permet de déduire vos charges réelles (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…) de vos revenus locatifs. Vous devez tenir une comptabilité et remplir un formulaire spécifique (2031).

En plus des impôts sur le revenu, vous devrez également payer des cotisations sociales au titre du régime social des indépendants (RSI) ou au titre du prélèvement social des indépendants (PSI). Le taux varie selon votre statut :

 

• • Si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) : vous payez le RSI si vos recettes annuelles sont supérieures à 23 000 € et représentent plus de 50% de vos revenus globaux ; sinon, vous payez le PSI. Le taux est d’environ 22% dans les deux cas.

• • Si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) : vous payez le RSI quel que soit le montant de vos recettes annuelles. Le taux est d’environ 45%.

Enfin, vous devrez également payer la taxe de séjour aux communes qui la perçoivent. Son montant varie selon la catégorie du logement et le nombre de personnes hébergées.